La conformità urbanistica degli interventi realizzati sulle parti comuni dell’edificio condominiale è un requisito imprescindibile affinché l’assemblea possa validamente ratificare i lavori ordinati dall’amministratore e la relativa ripartizione delle spese tra i condòmini.
In caso contrario, qualora le opere siano contrastanti con le norme imperative contenute nel D.P.R. n. 380/2001 (c.d. Testo Unico dell’edilizia), la delibera assembleare è affetta da nullità assoluta per illiceità dell’oggetto, senza che abbia alcuna efficacia sanante l’eventuale, intervenuto, condono.
Questo il principio di diritto enunciato dalla Corte di Cassazione, con l’Ordinanza n. 35216 del 18 novembre 2021.
In detto provvedimento viene sottolineato che, anche in ambito condominiale, la violazione delle norme imperative, locali e statali, in materia urbanistica ed edilizia, non solo ha rilevanza penale, come risulta dall’art. 44 D.P.R n. 380/2001 (T.U. Edilizia), ma rende, contestualmente, illegittima l’opera eseguita, in quanto contraria all’ordine pubblico, e nulla per illiceità dell’oggetto, la delibera assembleare che l’abbia disposta e/o approvata, senza che possa assumere rilievo “sanante” di tale vizio sostanziale l’eventuale successivo condono (Cass. Sez. Unite n. 9839/21; Cass. Civ. n. 1626/07).
Da ciò discende che l’abusività dell’intervento edilizio realizzato, in dipendenza dell’errata qualificazione giuridica della fattispecie, avrà inevitabili effetti negativi sia rispetto all’operato dell’amministratore sia rispetto alla validità della delibera che l’ha ratificato, approvando il riparto delle spese, la quale è affetta da nullità.
Tale pronuncia richiama all’attenzione le responsabilità dell’amministratore ed il suo ruolo di gestore dell’altrui proprietà immobiliare, con tutto ciò che ne consegue anche in tema di prevenzione dagli abusi sulle parti comuni rispetto ai quali egli è – come noto – titolare di una specifica posizione di garanzia.