Il condòmino in regola con il pagamento delle quote condominiali, al quale sia stato notificato atto di precetto sulla base di un titolo esecutivo formatosi nei confronti del condominio, può proporre opposizione ex art. 615 c.p.c. per far valere il beneficio della preventiva escussione dei condomini morosi.

Questo, in sintesi, il principio di diritto enunciato dalla Corte di cassazione, Sezione Terza Civile, con l’ordinanza del 17 Febbraio 2023 n. 5043.

Secondo la Suprema Corte l’obbligo previsto dall’art. 63, comma secondo, disp. att. cod. civ., attiene ad una condizione dell’azione esecutiva nei confronti del condòmino non moroso e, dunque, si pone come condizione al diritto del creditore di agire esecutivamente ai danni di quest’ultimo.

L’art. 63 disp. att. cod. civ. dispone, infatti, al primo comma, che l’amministratore “è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi” ed, al comma secondo, stabilisce che “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”.

Secondo la Corte “l’obbligo di pagamento delle quote dovute dai morosi, posto in capo ai condomini in regola nella contribuzione alle spese, è subordinato alla preventiva escussione di questi ultimi, sicché l’obbligo sussidiario di garanzia del condomino solvente risulta limitato in proporzione alla rispettiva quota del moroso”.

Ne consegue che l’art. 63, comma secondo, disp. att. cod. civ. configura in capo ai condomini che abbiano regolarmente pagato la loro quota di contribuzione alle spese condominiali, ed in favore del terzo creditore che non sia rimasto soddisfatto da parte dell’amministratore, un’obbligazione sussidiaria ed eventuale, favorita dal beneficium excussionis, avente ad oggetto non l’intera prestazione imputabile al condominio, quanto unicamente le somme dovute dai morosi.

Dal beneficium excussionis deriva, conseguentemente, per il creditore il dovere di agire anzitutto contro i condòmini che siano in ritardo nei pagamenti delle spese condominiali.

Le obbligazioni condominiali sono parziarie

Tale pronuncia si insinua nel solco già tracciato dalla Corte di Cassazione, Sezioni Unite, con la sentenza dell’8 Aprile 2008, n. 9148 con la quale, con riferimento alle obbligazioni assunte dall’amministratore nell’interesse del Condominio, si è affermato il criterio della parziarietà. Ciò significa che le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio si imputano ai singoli componenti del Condominio soltanto in proporzione delle rispettive quote.

In tale quadro è come se la posizione del condòmino in regola con i pagamenti fosse assimilabile a quella di un “fideiussore ex lege”. Il condomino solvente, infatti, garantisce l’adempimento del contributo imposto al moroso che è, nei fatti, un debito altrui. Il condomino “virtuoso” è, in altri termini, nei confronti del terzo creditore del Condominio, il “garante” per le quote dei condomini inadempienti.

Come può, dunque, il creditore recuperare il credito che vanta nei confronti del Condominio?

Che sia un’impresa di pulizie, un fornitore o un professionista, la strada che deve seguire il creditore – pur munito di un titolo giudiziale nei confronti del Condominio (ad esempio, un decreto ingiuntivo) – non è sempre agevole e consta di alcuni step.

1. Egli deve, anzitutto, chiedere formalmente all’amministratore del Condominio l’elenco dei condòmini morosi, ovvero dei condomini non in regola con il pagamento degli oneri condominiali;
2. Ricevuta tale comunicazione egli potrà procedere esecutivamente al recupero del credito nei confronti del singolo condomino moroso, previa notifica dell’atto di precetto;
3. Solo dopo aver esaurito la procedura esecutiva individuale in danno del condomino moroso – che potrà consistere in un pignoramento mobiliare o presso terzi –, il creditore che sia rimasto insoddisfatto potrà pretendere l’eventuale residuo al condomino in regola, sempre in proporzione della propria quota.