Ai sensi dell’art. 1126 Codice Civile “quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa” per la sua riparazione o ricostruzione.

Il riferimento della norma a “riparazioni” e “ricostruzioni” sembrerebbe non pertinente quando si parla di isolamento termico in quanto non trattasi propriamente di un intervento di manutenzione, ma più correttamente di un intervento innovativo (si pensi alla posa di un cappotto). A rigore, dunque, andrebbe applicato forse l’art. 1123, terzo comma, c.c.  e quindi la spesa per la collocazione del cappotto termico andrebbe ripartita fra i condomini secondo la tabella generale di proprietà.

Secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione, tuttavia, il criterio fissato dall’art. 1126 codice civile è applicabile in ogni caso di spesa, ordinaria o straordinaria, di manutenzione o di rifacimento, che riguardi la struttura delle terrazze stesse e la loro finalità di copertura , escluse le spese dirette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà individuale di cui le terrazze siano il prolungamento (Cassazione, Sez. II Civ., sentenza n. 16583 del 28 settembre 2012). Applicando tale criterio è innegabile che l’apposizione del cappotto termico sulla sommità dell’edificio condominiale costituisca un accorgimento funzionale all’intero edificio e non solamente idoneo ad incrementare il godimento della proprietà individuale.

Ciò premesso, ai fini della normativa in materia di Superbonus 110%, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che, anche se il lastrico solare non è un bene condominiale, ma appartiene ad un solo condomino, l’intervento di isolamento termico può essere considerato trainante. Perché ciò sia possibile è necessario, tuttavia, rispettare alcune condizioni che sono state indicate espressamente con la risposta ad interpello n. 499 del 27/10/2020).

Le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate per usufruire del Superbonus

A interpellare l’Agenzia delle Entrate era stato il proprietario di un appartamento in condominio che aveva anche l’uso esclusivo del lastrico solare di copertura dell’intero edificio condominiale. Il condomino, che voleva realizzare un intervento di isolamento termico del lastrico solare e, successivamente, installare un impianto solare fotovoltaico, si era rivolto quindi all’Agenzia delle Entrate per chiedere se su tali interventi avrebbe potuto godere della detrazione del 110% sull’intera spesa sostenuta.

Con la risposta all’interpello l’Agenzia delle Entrate affermava la possibilità di godere del beneficio fiscale per intero in capo al singolo condomino (anche in misura eccedente rispetto alla quota a lui imputabile in base alla quota condominiale) a tali condizioni:

1. vi sia l’autorizzazione da parte dell’assemblea alla esecuzione dei lavori;
2. vi sia il consenso di tutti i condòmini all’accollo della spesa da parte del singolo proprietario del lastrico (in deroga ai criteri legali di riparto);
3. e, poiché si tratta di un intervento realizzato su una parte a servizio comune dell’edificio in condominio, anche se di proprietà esclusiva, la verifica della sussistenza dei requisiti necessari ai fini dell’applicazione del Superbonus andrà effettuata con riferimento all’intero edificio; e così anche il calcolo dei massimali di spesa.

I documenti di spesa (fatture e bonifici) per gli interventi sul lastrico solare dovranno essere intestati al Condominio, come qualsiasi altro intervento sulle parti comuni dell’edificio.

Diversamente, per le spese relative all’installazione dell’impianto fotovoltaico – intervento che riguarda la singola unità immobiliare – le fatture e bonifici devono essere intestati al soggetto che sostiene le spese, in quanto intervento realizzato su singola unità immobiliare.