Superbonus e comproprietà

Una delle questioni più ricorrenti in condominio è quella relativa alla possibilità di usufruire delle agevolazioni fiscali relativamente ad immobili in comproprietà. Frequente è, infatti, l’ipotesi di coeredi che si ritrovano in appartamenti in comunione indivisa.

Ed allora le domande ricorrenti sono: “chi può godere del bonus fiscale?”, “chi deve firmare le dichiarazioni all’amministratore per la cessione del credito?”, “occorre il consenso anche di tutti gli altri comproprietari per godere del bonus fiscale?”

Cercando di semplificare il più possibile la questione, possiamo partire con una precisazione che proviene direttamente dall’Agenzia delle Entrate e che trova un chiaro riscontro normativo all’articolo 119, comma 10, del D.L. n. 34/2020. La norma, infatti, prevede che i singoli contribuenti possano beneficiare delle detrazioni per gli interventi realizzati sul numero massimo di due unità immobiliari, sia unifamiliari che appartamenti in condominio, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio. Ciò significa, in concreto, che non sarà possibile per ciascun soggetto presentare più di due Cila per poter usufruire della detrazione del 110%.

Quanto sopra è stato confermato anche dall’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 24/E/2020 e con alcune risposte ad interpelli (cfr. la risposta n. 656/2021).

L’agevolazione fiscale, come previsto per tutte le detrazioni per i lavori edilizi, è dunque riconosciuta al proprietario che sostiene le spese a prescindere dalla quota di possesso dell’immobile. Da ciò ne consegue che anche uno solo dei comproprietari dell’appartamento può usufruire per intero dell’agevolazione purché ne sostenga, sempre per intero, i costi.

In caso di comproprietà dell’immobile il beneficio fiscale connesso al Superbonus 110% (come detrazione, sconto in fattura o cessione del credito a terzi) spetta, quindi, a chi ha sostenuto le spese, a prescindere dalla quota di proprietà.

La scelta tra detrazione e sconto in fattura o cessione del credito

L’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 24/E/2020 ha chiarito che in caso di più soggetti aventi diritto alla detrazione (comproprietari, ecc.), la detrazione deve essere ripartita tra gli stessi per ciascun periodo d’imposta in relazione alle spese sostenute ed effettivamente rimaste a carico.

Nel caso in cui la spesa sia sostenuta da uno solo dei predetti soggetti, lo stesso può fruire del Superbonus direttamente senza necessità di alcuna comunicazione.

Qualora, invece, le spese siano sostenute anche dagli altri titolari (comproprietari ecc.), ciascuno di essi potrà fruire del Superbonus nel limite massimo di spesa ammissibile alla detrazione, per la parte di spesa effettivamente sostenuta da ognuno di essi.

In quest’ultimo caso, ciascuno potrà decidere se fruire direttamente della detrazione o esercitare le opzioni previste, indipendentemente dalla scelta operata dagli altri.

Attenzione all’intestazione delle fatture

Come confermato in più occasioni dall’Agenzia delle Entrate, la detrazione, così come lo sconto in fattura o la cessione del credito (cioè le tre modalità con cui si può fruire dell’agevolazione) spetta a chi sostiene le spese, a prescindere dalla quota di proprietà dell’immobile.

La detrazione viene quindi ripartita in base alla spesa effettivamente sostenuta da ciascun comproprietario. Per calcolare la spesa occorre far riferimento al limite specificamente previsto per ciascun intervento e del tipo di edificio sul quale viene effettuato.

I limiti di spesa stabiliti dal decreto Rilancio, infatti, si riferiscono agli immobili, e non ai proprietari dell’unità.

Un esempio renderà più semplice la comprensione: nel caso di due comproprietari, che posseggono rispettivamente il 70% e il 30% dell’immobile, se il secondo sostiene interamente le spese, egli ha diritto alla totale detrazione.

Occorrerà, tuttavia, fare attenzione sia alla “fonte” del pagamento sia all’intestazione delle fatture le quali, evidentemente, non dovranno essere cointestate.

Nell’ipotesi in cui uno dei comproprietari non volesse sostenere le spese, l’altro potrà quindi usufruire delle agevolazioni fiscali sostenendo per intero la spesa per gli interventi.

E se il comproprietario si oppone agli interventi edilizi?

Quanto sopra vale ovviamente per il caso in cui l’altro comproprietario non volesse partecipare alla spesa, ma fosse comunque favorevole all’esecuzione dei lavori. Nella diversa ipotesi in cui, invece, il comproprietario fosse contrario ai lavori stessi la situazione cambia.

Interviene, in questo caso, l’articolo 1108 del Codice Civile il quale stabilisce che «con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa».

Nel caso di lavori relativi al Superbonus 110% sembra non esservi dubbio che l’installazione di un cappotto termico rientri nel concetto di innovazione come sopra descritta, non foss’altro che per l’ingenza della spesa e la sua finalità diretta a migliorare l’efficienza energetica (e quindi il godimento) dell’immobile. Occorrerà, quindi, rispettare il quorum sopra indicato.

Per quanto riguarda gli altri lavori, dovrà valutarsi di volta in volta se questi rientrano tra le cd. “innovazioni” oppure no.

Tuttavia, nel caso di condominio minimo (formato da due persone), non può parlarsi di maggioranza qualificata per le innovazioni. Quantomeno, questo è quello che sostiene la giurisprudenza della Corte di Cassazione, la quale ha affermato che, ove uno dei due condomini intenda procedere, contro la volontà dell’altro, ad innovazioni o in genere ad atti eccedenti l’ordinaria amministrazione non è materialmente applicabile l’articolo 1108 c.c., non essendo possibile formare la maggioranza prevista da questa norma; pertanto, dovrebbe escludersi che l’interesse di uno dei due partecipanti all’innovazione od all’atto di straordinaria amministrazione trovi nell’ordinamento tutela giuridica per superare l’opposizione dell’altro partecipante (Cass. 24 aprile 1975, n. 1604; sulla questione dell’applicabilità del criterio maggioritario al condominio minimo cfr. anche Cass., ordinanza n. 16337 del 30/07/2020, Cass., Sez. 2, sentenza n. 5329 del 02/03/2017 e Cass. SS. UU. civili, sentenza n. 2046 del 31/01/2006).

Pertanto, se il condominio di edificio è costituito da due soli partecipanti, l’unica cosa da fare per superare il contrasto è rivolgersi all’autorità giudiziaria e dimostrare le ragioni di necessità, utilità e/o convenienza dei lavori (con riferimento, ad esempio, alla sostituzione degli infissi o all’installazione di nuove pompe di calore).